제주지역 상업용부동산의 비어있는 사부실인 공실(空室)률은 높고 수익률을 하락하고 있는 것으로 조사됐다.

5일 한국은행제주본부가 밝힌 ‘도내 상업용부동산의 공실률과 수익륙 현황과 리스크 요인 점검’에 따르면 주거목적 이외에 임대수익과 자본수익을 추구하는 건물인 오피스텔, 상가, 숙박시설 등 상업용부동산 공실률은 최근 더 하락하고 수익률은 지난해 4분기를 정점으로 빠르게 하락하고 있다.

        
공실률의 경우 오피스텔은 10% 대를 유지하고 소형상가는 상승(지난해 3분기 2.7%→2016년 3분기 3.2%)했으나 중대형상가는 임차수요 증대(창업 및 관광객 증가에 따라 음식점 등 증가), 임차보증금 조정 등으로 이 기간 중 하락(12.2% → 9.7%)했다.

수익률은 제2공항 입지발표(가격상승 기대)에 힘입어 지난해 4분기 중 급등했으나 올들어 상승기대가 약화되며 하락세로 돌아섰다.

변동성은 전국 평균과 비교할 때 1.6~7.0배나 높다. 이에 따라 경기부진 시 공실률 상승으로 이어져 도내 상업용부동산 경기를 악화시키고 안정적 투자유치를 저해할 가능성이 높다.

한은제주본부 백경훈 차장은 “제주지역 상업용부동산 시장은 수급측면의 리스크가 점점 증가하는 가운데 급격한 가격조정을 보이지 않겠지만 잠재적 대출리스크가 존속하는 등 다소 불안한 상황”이라고 했다.
 
 수요측면에서 보면  매입비용(건축원가) 상승에 따른 수익률 하락으로 투자수요가 위축되는 가운데 중대형 투자수요가 더욱 위축될 전망이다.

이는 제주지역의 경우 영세상인이 많은 데다 투자비는 적고 이익률이 높은 소형상가를 선호한데 따른 것이다.

특히 토지가격 및 자재비 30% 상승시 건축원가는 14.2% 높아지며 수익률은 6.6%에서 5.1%로 낮아지는 것으로 추정됐다.

 공급측면에서는 대기물량이 상당하고 건설사도 운전자금 확보 등을 위해 건축을 지속함에 따라 당분간 중대형 위주로 건설이 계속될 것으로 보여진다.

한은제주본부 이정기 조사역은 “올들어 9월 현재 미착공 누적면적이 8~23개월분의 착공물량에 이를 정도”라며 “건축허가⋅착공의 단위 당 1개동 면적이 올해 들어 크게 증대되고 있고 건축허가 8개월 후에 착공이 이뤄진다는  점을 감안할 때 근시일 내에 중대형 상업용부동산의 공급과잉이 우려된다”고 설명했다.

가격측면에서 보면 연세제도(제주의 특수한 임대차제도)가 전세제도로 전환되거나 연세제도가 유지되더라도 보증금을 늘리고 연세를 줄일 경우 초과수익 소멸에 따라 상업용부동산은 가격하락 압력을 받을 전망이다. 
       
 이는 아파트 실거래가 등으로 추정한 적정 부동산가격은 연세가 전세보다 6.6%(전세보증금 변경시에는 3.8~9.6%) 고평가돼 있음을 감안할 때 상업용부동산도 비슷할 것으로 추정됐다.

대출측면에서는 상업용부동산의 연체율(0.87%, 2016년 3분기말)과 고정이하 여신비율(0.98%)이 월등하게 높아 위험이 내포돼 있다.

결국 제주지역 상업용부동산 시장은 상대적 투자메리트에 힘입어 지역경기 호조, 그간의 부동산가격(담보가치) 상승, LTV 관리 강화 등으로 경착륙 위험(급격한 시장냉각 위험)은 크지 않은 것으로 전망됐다.

특히 국내 경기둔화 및 기업 구조조정, 미 연준의 정책금리 인상 등 대내외 불안요인이 커지는 상황에서 경기변동에 민감한 차주가 상당(58.1%)하고 수급 불균형이 심화되며 대출증가로 부실위험 또한 점점 증가하고 있음을 유의해 볼 필요가 있다고 한은제주본부는 제시했다.