PF토지개발사업은 타인에게 공급할 목적에 따라 시행사의 주도로 사업계획을 수립한 뒤 부동산을 새로운 형태로 개발한 다음, 개발한 부동산을 판매하거나 분양 또는 임대하는 사업방식이다.
 
그런데 최근 부동산 경기 침체와 맞물려 관련 시장의 자금도 얼어붙으면서 자금력이 부족한 시행사들의 부도나 사업 중단이 속출하고 있다. 금융기관으로부터 대출을 받지 못해 결국 사업장이 공매로 넘어가는가 하면 이 중에는 애초에 토지개발사업의 첫 단추라고 할 수 있는 토지 매입 단계부터 난항을 겪는 사례도 있다.
 
사업이 좌초되면서 급기야 추진 중이던 토지 매입을 건설사나 시행사가 포기하는 것인데, 향후 긴 부동산 경기 침체가 지속되리라는 어두운 전망 속에 사업을 연기하거나 무산되는 사례는 더 늘어날 것으로 보인다.
 
통상 부동산PF개발사업은 시행사와 시공사 외에도 금융기관과 신탁회사, 그리고 토지주부터 수분양자, 투자자 등 다양한 사업 참여자와 이해관계인들로 구성된다.

그리고 통상 장기에 걸쳐 진행되고 사업의 규모가 큰 편인데다가 자금 조달부터 부지선정 및 확보, 인허가부터 준공, 분양에 이르기까지 사업의 전 과정에 걸쳐 분쟁이 발생할 다양한 위험요인이 있어 주의가 필요하다.
 
특히나 지자체나 대형 신탁사가 참여하는 사업과는 달리 영세한 민간업체가 주도하는 사업의 경우 사업의 초기부터 필요한 자금 조달 및 대출, 개발 인허가 과정에서 차질을 빚어 결국 사업 자체가 백지화되는 사례도 흔하다.
 
덧붙여 사업지 선정과정부터 개발지의 토지 소유권 확보가 문제가 되는 경우도 많아서 이때 토지개발사업에 토지를 매매하려는 토지주는 더더욱 신중할 필요가 있는 것이다.
 
가령 시행사의 사업 포기로 사업 자체가 무기한 연기되면 토지대금을 지급받기도 어렵거니와 사업 포기 시 토지를 반환해주기로 사전협의가 있었더라도 실제로는 건축이 중단된 토지를 반환받지 못하는 경우도 많아 진퇴양난에 놓일 수 있기 때문이다.
 
PF토지개발사업에 참여하는 토지주는 토지대금 전액이 지급되기까지는 분쟁의 화근이 남아 있기 때문에 잔금 지급이 안 될 경우를 대비해 계약해제 방식에 대해 세부적으로 협의해야 한다. 또한 기본적으로 PF토지개발사업은 시행사, 시공사, 신탁사, 수분양자, 토지주, 투자자 등 사업 구성원 간의 얽힌 권리 및 이해관계가 복잡하기 때문에 사업 및 투자에 참여할 경우 신중해야 한다.
 
이와 같이 PF토지개발사업은 사업의 실체 및 사업성, 그리고 계약 내용과 사업이 이행되는 전 과정에 대해 충분히 파악한 뒤 참여하더라도 불측의 사태가 발생할 수 있는 난이도가 높은 투자대상이다.
 
따라서 소중한 재산과 권리를 보호받을 수 있도록 전문가의 상담과 검토 하에 진행할 필요가 있고, 만약 사업 도중 예기치 못한 분쟁이 발생한다면 피해가 확대되지 않도록 신속하게 법적 조치를 마련해 적극적으로 대응해야 한다.

도움말: 법무법인혜안의 부동산전문 최병천 변호사