세입자는 계약갱신청구권을 들어 임대인에게 전세 계약 연장을 요구할 수 있는데 이런 경우 집주인이 실거주를 목적으로 하지 않는 한 임차인에게 집을 비워달라고 요구할 수 없다.

하지만 집주인은 임대차계약상 임대인의 권리가 침해당한 상황이라면 임차인을 상대로 세입자 명도소송을 진행할 수 있는데 명도소송은 임차인과 임대인 간의 계약이 종료된 상황에서 가능하며 세입자가 월세를 일정기간 연체한 경우에도 이는 계약 해지 사유에 해당할 뿐 집주인이 세입자에게 직접적인 계약 해지 통보를 하지 않은 경우에는 계약이 종료됐다고 보기 힘들어 명도 소송절차를 밟기에는 무리가 있다.

따라서 명도이전을 위해서는 집주인이 계약해지 사유가 있는 경우 세입자에게 임대차 계약 해지 의사를 전달하고 그 의사표시가 세입자에게 도달된 경우에만 정상적인 계약종료라 볼 수 있는데 통상 주택 기준 2달분 이상의 월세를 연체했을 때 임대차 계약을 해지할 수 있다.
 
정상적인 임대차 관계 해지를 증명하기 위해서는 세입자와 주고받은 문자메시지나 통화녹음, 이메일 등으로 내용을 증명할 수 있는데 세입자가 월세를 연체하고도 연락이 닿지 않아 부동산 명도소송을 진행할 수 없다며 명도소송 변호사를 찾아 도움을 요청하는 임대인이 늘고 있기도 하다. 이런 경우 소장에 계약 해지 사유를 기재해 아파트 명도소송을 진행하면서 소장부본이 세입자에게 전달된 경우 계약 해지가 되도록 할 수도 있다.

건물 명도에서도 놓치지 말아야 할 것 중의 하나가 바로 점유이전금지 가처분 신청을 하는 것이다. 점유이전금지 가처분이란 세입자가 부동산소송 중에 제3자에게 건물을 이전할 수 있는 위험에 대처하고 소송 결과에 따라서는 임차인의 짐을 꺼내는 강제집행까지 가능하게 해 임대인의 권리를 되찾을 수 있게 하기 위해 필수적인 절차다.

명도소송은 통상적으로 약 4~6개월 정도가 소요되는 소송이기에 이 기간에 임대인의 피해도 만만치 않고 소송 진행 도중 세입자가 자진 퇴거를 해 버리게 되면 법원으로부터 기각 명령이 떨어져 더 이상 소송을 진행할 수 없다. 

하지만 세입자가 연체한 임대료를 함께 청구하는 취지로 소송을 제기했다면 소송 취하 없이 미납 임대료에 관한 지급 판결을 받을 수 있는데 이때 중요한 것은 세입자가 연체한 금액이 보증금을 넘어서야 한다는 것이다.

이처럼 명도 대행은 변수가 많고 소송을 제기하면서 알고 있어야 하는 법률 지식도 많아서 부동산분쟁해결을 위해서는 명도전문변호사와 부동산 상담이 필수적이다.

반면, 임차인 입장에서도 임대인으로부터 받아야 하는 전세금이 있는데도 임대인이 이를 거절하는 경우도 있기에 그에 대한 변호사로부터의 도움이 필요하고, 더 나아가 전세금반환청구소송이나 보증금 반환청구소송, 권리금소송과 같이 번거롭고 전문 지식이 필요한 사건에서 법률 지식에 대한 상담 및 소송 진행에서도 도움을 받을 수 있다.

도움말 : 서초법무법인 휘명 안미혜 변호사
 

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