노후화된 상가건물의 경우 철거 또는 재건축 문제로 건물주와 기존에 영업 중인 임차인 간의 갈등을 빚는 사례들이 있는데, 원칙적으로는 영업 중인 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 그 기간은 10년이 적용될 수 있다. 또한 임차인이 영업을 종료하고 나가려 한다면 신규임차인을 물색해 상가 권리금을 회수하는 것도 가능하다.
 
그렇다면 전차인의 경우도 임차인 또는 건물주에게 계약갱신 요구나 권리금보장을 주장할 수 있을까? 이 경우 임차인에게 상가계약갱신요구권이 있고, 건물주가 전대차를 동의했다면 전차인은 건물주에 대해 임차인이 갖는 상가계약갱신요구권을 주장할 수 있다. 다만 전차인에게는 상가권리금회수가 보장되지는 않는다.
 
물론 건물이 노후화해서 재건축하려는 건물주 입장에서 보면 임차인의 계약이 갱신되거나 신규임차인이 들어오려 한다면 이에 따라 재건축 진행이 어려워지니 원치 않는 상황일 것이나 반대로 임차인 입장에서는 재건축을 이유로 영업을 그만둬야 한다면 억울할 측면도 분명 존재하기 때문에 결국 이러한 상황에서는 건물주가 이주비 등 일부 금전적 보상을 제공하면서 임차인과 원만하게 합의하는 것이 바람직하다.
 
덧붙여 기존 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 받고 나가는 경우 신규임차인으로 인해 또다시 10년의 계약갱신 요구나 상가권리금회수 보장 문제가 발생한다면 건물주 입장에서는 재건축 진행이 힘들어질 텐데 달리 방법은 없을까?
 
이에 대해 상가건물 임대차보호법에서는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유와 상가권리금회수 보장이 되지 않는 사유를 구체적으로 규정하고 있는데, 특히 건물의 철거나 재건축 경우 구체적인 요건을 충족하면 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고, 이 경우 임차인의 권리금 회수 보장도 적용받지 않는다.
 
여기서 건물의 철거나 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 상가건물 임대차보호법이 규정하는 구체적 요건을 살펴보면, 상가 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 그리고 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우를 들 수 있다.
 
이때 건물 철거 또는 재건축 계획의 고지와 관련해서는 통상 계약이 갱신되거나 신규로 체결하는 상가 임대차계약서에 구체적인 건축 규모, 공사 시간 등을 기재하고 평면도 등을 첨부하는데, 중요한 것은 임차인의 동의가 전제되어야 하고, 동의 없이 계약이 체결된 경우 임차인에게 불리한 한도에서 무효로 해석될 여지가 많으니 주의가 필요하다.
 
또한 ‘안전사고의 우려’에 대한 수준은 상당한 정도로 건물이 훼손·멸실됐다거나 안전진단 등 객관적 방법에 의해 건물 붕괴 등 사고 발생 가능성이 확인된 때에 인정될 수 있어서 단순히 건물의 노후화로 그러한 가능성이 있다는 정도에 그치는 수준으로는 그 요건을 충족하기가 어렵다.
 
아울러 ‘다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우’에서 다른 법령에는 도시 및 주거환경정비법, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 등이 있는데, 이 경우 계약의 갱신이 이뤄지면 그 갱신된 임대차기간 내에 건물의 철거가 이뤄질 것이 객관적인 견지에서 예견될 경우 갱신거절이 가능하다.
 
현황상 재건축 사업의 초기 단계라서 갱신된 기간 내에 건물 철거가 현실적으로 이뤄지기 어렵다고 판단될 때는 그러한 사유만으로는 계약의 갱신을 거절하기 어렵다. 따라서 건물주 입장에서는 법률적 조력과 검토 하에 가장 신속하고 합리적인 방안이 무엇인지 타진해 임차인과의 협의부터 명도소송까지 다양한 방안을 모색해 단계적으로 대응할 필요가 있다.

글 : 법무법인혜안 부동산전문 최병천 변호사