[제주교통복지신문 신혜정 기자] 명도소송이란 임대차 계약이 끝난 세입자가 이런저런 사유로 부동산을 비우지 않거나 제3자가 무단으로 점유 중일 때, 그 부동산을 임대인에게 인도할 것을 요구하는 소송이다.
특히 2020년 이후로는 코로나19의 영향과 경기침체의 장기화로 임대인과 임차인 사이의 '생계형 갈등'이 잦아지면서 명도소송의 상담 빈도도 함께 늘어나는 추세이다.
기존의 임대차 계약이 적법한 절차에 따라 종료되었음에도 불구하고 임차인이 그 부동산을 적법한 권원없이 점유하면서 반납하지 않고 있거나, 임차인이 차임을 지속적으로 연체하는 등의 임대차계약을 해지할 수 있는 사유가 존재하는 경우, 임대인은 명도소송을 제기해서 임차인에게 건물을 비워줄 것을 요구할 수 있다.
명도소송을 제기하려면 우선 임대차 계약을 해지한다는 의사를 임차인에게 통보해야 하는데, 차임 연체의 경우 주택은 2기 이상, 상가의 경우에는 3기 이상의 차임을 누적하여 연체했다면 임대차 계약의 해지 사유가 발생한다.
임대차 계약의 해지 통보는 내용증명을 활용하는 것이 적극 권장된다. 추후 명도소송이 벌어졌을 때 법적인 절차에 따라 계약 해지를 통보했음을 증명하는 자료로 쓸 수 있기 때문이다.
게다가 정확하고 구체적인 표현을 담은 내용증명을 임차인에게 발송하면, 임차인에게 심리적 압박감을 가중시켜 자발적으로 부동산의 점유를 풀고 그 부동산을 인도한 후 나가도록 유도하는 효과를 갖기도 한다.
명도소송을 마음먹었다면 두 가지 주의점을 꼭 유의해야 한다.
첫 번째는, 임차인의 집기를 임의로 옮기거나 버려서는 안 된다. 이는 형법상 주거침입죄가 적용될 수 있고, 상황에 따라서는 절도나 재물손괴 혐의까지 추가되는 경우가 생긴다.
억울하게 형사처벌을 받고 싶지 않다면, 감정적인 대응은 절대로 하지 말아야 한다.
두 번째는, 명도소송을 제기하면서 점유이전금지 가처분도 함께 신청해야 한다는 점이다.
명도소송은 평균 3~6개월의 시간이 소요되는 장기전으로, 소송기간 내에도 여러 변수가 발생하는데, 임차인이 아닌 제3자가 임대인의 부동산을 임의로 점유한다면 명도소송에서 이기더라도 새 점유자를 상대로 다시금 소송을 제기해야 한다. 이러한 돌발상황을 막기 위한 필수적인 조치가 점유이전금지 가처분이다.
대부분의 세입자는 명도소송에서 패소하면 건물을 비우고 나간다. 하지만 간혹 명도소송 후에도 퇴거하지 않고 막무가내로 버티는 세입자가 있는데, 이 경우 명도소송에서 받은 판결문을 집행권원으로 하여 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있다.
명도소송으로 인한 경우 승소판결문이 이 집행권원에 해당하나, 경매의 경우는 인도명령 결정문이 그에 해당한다.
명도소송의 경우 임대인이 가진 권리가 명확한 상태에서 진행되는 소송이다. 따라서 중대한 변수가 없다면 임대인이 대부분 승소한다.
명도소송을 위한 임대차 계약 해지의 사유로 가장 많은 것은 임대료 미납인데, 임대료 납부는 세입자의 당연한 의무이므로 그 의무를 이행하지 않는 임차인의 요구를 모두 들어줄 필요는 없다.
도움말 : 서초 명도소송변호사 안미혜변호사
제주교통복지신문, TW News
